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地方政府規(guī)章
關(guān)于發(fā)布《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知
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各物價分局、各區(qū)建設(shè)局（住宅局），各有關(guān)單位：
為規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)價格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，我們制定了《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》?，F(xiàn)予發(fā)布。
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局
二○○六年八月七日
深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)價格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于已取得經(jīng)營資格的物業(yè)管理企業(yè)對本市住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為。
政府開發(fā)的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟(jì)適用房等的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)營、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條 住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門公布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中協(xié)商約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
市價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市物業(yè)管理行政主管部門定期發(fā)布住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
第六條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)一致。
物業(yè)入住前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等形式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計費(fèi)方式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的計費(fèi)方式。
物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計費(fèi)方式。
第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
第九條 下列項(xiàng)目支出可以列入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，但不得重復(fù)計算：
?。ㄒ唬┕芾矸?wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
?。ㄈ┣鍧嵭l(wèi)生費(fèi)用；
（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
?。ㄎ澹┕仓刃蚓S護(hù)費(fèi)用；
（六）物業(yè)共用部位水、電費(fèi)用；
?。ㄆ撸┯糜谖飿I(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費(fèi)用及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；
?。ň牛┍匾纳鐓^(qū)文化、體育活動費(fèi)用；
?。ㄊ┙?jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資（基）金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：
?。ㄒ唬┣鍧嵭l(wèi)生。做好公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔，做好除“四害”消殺服務(wù)工作。
（二）公共秩序維護(hù)。協(xié)助有關(guān)部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，實(shí)行24小時值班、巡邏。
?。ㄈ﹫@林綠地養(yǎng)護(hù)。對公共園林綠地的花、木、草進(jìn)行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好；按照管理服務(wù)合同和服務(wù)公約規(guī)定對其他園林設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。
?。ㄋ模┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常維護(hù)。做好共用部位、場地及設(shè)施、設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)。
（五）物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)項(xiàng)目以及根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項(xiàng)目。
第十一條 實(shí)行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時，應(yīng)以實(shí)際的支出為計算依據(jù)，以本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)支出為基數(shù)計提酬金。
酬金的提取由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等因素，通過招標(biāo)、協(xié)議等方式確定比例或固定數(shù)額。
物業(yè)管理企業(yè)在接管項(xiàng)目之前及每年年底前，應(yīng)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定下年度本物業(yè)管理區(qū)域的開支項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核并報業(yè)主大會同意后實(shí)施。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主大會批準(zhǔn)的預(yù)算確定。實(shí)行政府指導(dǎo)價的，不得超出政府公布的指導(dǎo)價范圍。
第十二條 業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每三個月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，接受業(yè)主的監(jiān)督。
實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年初進(jìn)行上年度的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)決算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后向業(yè)主公布。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)除去物業(yè)管理支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不得擅自提取或挪作他用。
第十三條 實(shí)行酬金制的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用年度預(yù)決算和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審核、審計。
聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)審核、審計的費(fèi)用計入物業(yè)管理服務(wù)支出。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)為業(yè)主共有的場地、場所及設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主，納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
違反合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十六條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按購房合同標(biāo)明的建筑面積收取。
物業(yè)管理服務(wù)合同約定按其他方式收取的，從其約定。
第十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)自業(yè)主入住之日起開始交納。
已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位自首個業(yè)主入住之日起全額交納。
前款所稱“入住”是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谝?guī)定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。
第十八條 因裝修產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主在規(guī)定的期限內(nèi)負(fù)責(zé)清運(yùn)。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實(shí)行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標(biāo)準(zhǔn)收取押金，證件完好退回的，應(yīng)如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費(fèi)。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進(jìn)行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。
裝修保證金（押金）標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定。住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）不得超過2000元，由業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人和裝修承建單位分擔(dān)。
裝修保證金（押金）應(yīng)當(dāng)用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復(fù)。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在裝修驗(yàn)收后一個月內(nèi)全額退還裝修保證金（押金）。
物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)出示修復(fù)的工（料）價單。
第二十一條 除前述費(fèi)用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強(qiáng)制收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費(fèi)用。
除裝修保證金外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人強(qiáng)制收取并占用超過3個月的押金、保證金。
第二十二條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，對取得國家、省、市各級優(yōu)秀、示范物業(yè)管理項(xiàng)目稱號的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得在原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上另行上浮。
第二十三條 住宅樓的電梯起始層住戶不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，其他樓層的電梯運(yùn)行費(fèi)不進(jìn)行區(qū)分。
第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一般按月收取，但經(jīng)雙方協(xié)商同意按其他方式收取的除外。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)不得增設(shè)物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外的其他強(qiáng)制性服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)。
物業(yè)管理企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費(fèi)用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主和非業(yè)主房屋使用人的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第二十七條 對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的同類型物業(yè)，如業(yè)主享受相同的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不得對不同時間入伙的業(yè)主實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》規(guī)定做好明碼標(biāo)價工作。
第二十九條 市、區(qū)價格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處違反規(guī)定的收費(fèi)行為。
第三十條 本規(guī)定實(shí)施前由市、區(qū)價格主管部門核定的具體物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)批文一律廢止。業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立的，可以繼續(xù)執(zhí)行原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十一條 本規(guī)定自2006年9月1日起執(zhí)行。此前由市物價局和市國土資源和房產(chǎn)管理局（市住宅局）制定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政策與本規(guī)定相抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。